Achat immobilier : les avantages de la SCI | Faubourg Immobilier
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20 novembre 2017

Pourquoi acheter via une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Pourquoi acheter via une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Monter une société civile immobilière (SCI) lorsque l’on a pour projet d’acheter un bien immobilier neuf est une option à envisager sérieusement. Ce type de montage présente en effet son lot d’avantages, notamment lorsque l’on souhaite acheter à plusieurs un ensemble immobilier.

La SCI pour augmenter sa capacité financière

Cette structure, qui peut être montée par deux personnes à minima, par un couple par exemple, plaît tout d’abord pour sa simplicité et la liberté qu’elle offre à ceux qui la détiennent. Parce qu’elle permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs associés, la SCI permet d’augmenter sa capacité financière en réunissant les capitaux de chacun d’entre eux. Il devient alors plus facile d’obtenir un prêt pour l’achat d’un immeuble de rapport par exemple.

La SCI permet en outre de mutualiser les divers frais liés à l’acquisition du bien immobilier.

Les avantages fiscaux de la SCI : IR ou IS ?

Lorsque l’on monte une SCI, deux options sont envisageables en matière d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). C’est souvent le premier qui est choisi, mais le second régime peut présenter un certain nombre d’avantages. Notez que si vous faites le choix de l’IS, il vous sera par la suite impossible de changer d’avis pour passer à l’IR.

Dans le cas d’un régime à l’IR, chacun des associés est imposé sur ses propres revenus en fonction des parts qu’il possède dans la société. Il offre donc une parfaite transparence.

La SCI à l’IS implique quant à elle une imposition de la société elle-même et non des associés de la société. Ce statut offre l’avantage de permettre la réalisation d’amortissements. Il est en effet possible d’amortir la valeur du bien immobilier, ce qui n’est pas possible avec le régime d’imposition à l’IR.

Notez qu’en cas d’activité commerciale, comme la location de logements meublés par exemple, la SCI est automatiquement imposée à l’IS.

SCI et loi Pinel

Dans le cas de l’achat d’un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) en vue de réaliser un investissement locatif, il est possible d’investir en Pinel tout en ayant monté une SCI. Attention toutefois, le dispositif Pinel n’est ouvert qu’aux SCI à l’IR.

Les SCI ayant choisi l’impôt sur les sociétés ne peuvent pas prétendre à ce dispositif de défiscalisation. La réduction d’impôt est alors appliquée à chacun des associés sur sa part de la SCI.

La SCI familiale et la transmission facilitée du patrimoine

La SCI simplifie la transmission du patrimoine immobilier au sein d’un couple ou l’indivision entre les héritiers. La SCI permet en effet de détenir non pas des lots immobiliers en indivision, mais des parts sociales. Des parts qui peuvent elles-mêmes être divisées en plusieurs sous-parts et être transmises à moindre frais à ses enfants par exemple. Des parents peuvent en outre transmettre leurs parts sans toutefois renoncer à la gérance de la SCI. Ils peuvent réaliser des donations en nue-propriété des parts de la SCI.

La SCI d’attribution

Ce type de société civile immobilière est généralement monté par plusieurs associés en vue d’acquérir un immeuble ou un ensemble immobilier dont ils se répartiront librement les parts, ou les lots. Lorsque le partage des lots est réalisé, la SCI d’attribution peut être dissolue puis liquidée. Les associés apportent chacun une part du capital qui correspondra à la valeur des lots dont ils deviendront propriétaires après l’acquisition de l’ensemble immobilier. C’est pourquoi il est essentiel de bien indiquer la destination des lots dans les statuts de la SCI.

La SCI de jouissance à temps partagé

Ce type de société civile immobilière, comme son nom l’indique, est créé en vue d’acheter un bien à plusieurs et de s’en partager l’occupation. LA SCI de jouissance à temps partagé est souvent utilisée pour l’achat d’une résidence secondaire à plusieurs.

Si la SCI présente un inconvénient, c’est celui de la responsabilité illimitée des associés dans ce type de structure. En cas de problème, il faut compter sur ses propres fonds. Si des dettes sont contractées par la SCI, les associés engagent en effet leurs patrimoines personnels au prorata de leurs parts dans la société.

Pour assurer le succès de votre projet immobilier, outre les démarches obligatoires, à commencer par l’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce, il est en primordial de faire preuve de la plus grande transparence possible quant aux lots attribués à chacun des associés mais aussi la définition des parties communes à tous les associés de la SCI.

Si vous envisagez d'acquérir un bien ou un ensemble immobilier en SCI, nous vous invitons à consulter les programmes de Faubourg Immobilier ou à nous soumettre vos demandes.

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